Droomt u van een appartement in De Hoge Wei, maar woont u nu nog in een eigen koopwoning? Met een overbruggingshypotheek kunt u de overwaarde van uw huidige woning alvast gebruiken voor uw nieuwe woning. Commitment Verzekeringen legt uit hoe dat werkt.

Wat is een overbruggingshypotheek?

Een overbruggingshypotheek is een tijdelijke lening waarmee u de overwaarde van uw huidige woning alvast inzet, nog voordat die woning aan de koper is overgedragen. Tijdens de looptijd betaalt u alleen rente. Zodra uw woning bij de notaris wordt overgedragen, lost u de lening af uit de verkoopopbrengst.

Dat is interessant als u een nieuwe woning koopt voordat uw huidige woning is verkocht of overgedragen, of als u tijdens de bouw in uw huidige woning wilt blijven wonen. Overwaarde alleen is wel meestal niet genoeg: ook de nieuwe hypotheek en de tijdelijke extra lasten moeten financieel haalbaar zijn.

Hoeveel overwaarde kunt u gebruiken?

In de basis geldt: 

verkoopopbrengst − resterende hypotheekschuld − verkoopkosten = netto-overwaarde.

Is uw woning al definitief verkocht, dan kunt u doorgaans een groter deel hiervan gebruiken. Is uw woning nog niet verkocht, dan wordt deze meestal getaxeerd en rekent de bank met een veiligheidsmarge van 5 of 10%. U kunt dan vaak minder overbruggen.

Waar kijkt de geldverstrekker naar?

•      de woningwaarde, bijvoorbeeld via een taxatie;

•      uw huidige hypotheekschuld en, als uw woning al is verkocht, de verkoopovereenkomst;

•      of u de tijdelijke dubbele lasten kunt dragen met uw inkomen en/of spaargeld;

•      een haalbare verkoop- en opleverplanning.

De maximale looptijd verschilt per bank. Bij nieuwbouw is dat bijvoorbeeld 24 of 36 maanden. Verlenging gaat niet automatisch: daarvoor is toestemming van de geldverstrekker nodig. Houd daarom rekening met een buffer voor eventuele vertraging van de bouw.

Tijdelijk dubbele lasten

Tijdens de overgang betaalt u mogelijk tegelijk de hypotheek op uw huidige woning, de hypotheek op uw nieuwe woning en de rente over de overbruggingshypotheek. Bij nieuwbouw kan de rentevergoeding over het bouwdepot dit deels compenseren.

Wat maakt nieuwbouw anders?

Bij nieuwbouw zit er vaak een lange periode tussen aankoop en oplevering. U betaalt eerst voor de grond en daarna in termijnen voor de bouw, dus uw financieringslasten beginnen al voordat u er woont. Laat daarom vooraf controleren hoelang de hypotheekofferte, het bouwdepot en de overbruggingshypotheek mogen lopen, en of de lasten ook bij vertraging betaalbaar blijven.

Wanneer verkoopt u uw huidige woning?

Wordt uw huidige woning eerder overgedragen dan uw appartement wordt opgeleverd? Dan vervalt de overbruggingshypotheek, maar heeft u mogelijk tijdelijke huisvesting nodig. Houd dan rekening met huur, opslag en mogelijk twee verhuizingen. Een alternatief is om met de koper een latere overdrachtsdatum af te spreken; of dat lukt, hangt af van de wensen van de koper.

U kunt ook wachten met verkopen tot de oplevering dichterbij komt, als de geldverstrekker een overbrugging op een nog niet verkochte woning toestaat en u de lasten lang genoeg kunt dragen. Dat geeft meer zekerheid over de voortgang van de bouw, maar minder zekerheid over de verkoopprijs en hoe snel uw woning verkoopt. Stem het moment van verkopen daarom af met zowel uw hypotheekadviseur als uw makelaar.

Kosten en risico's

De rente op een overbruggingshypotheek is vaak iets hoger dan bij een reguliere hypotheek. Daarnaast kunnen er advies-, taxatie- en notariskosten bijkomen. Houd er rekening mee dat uw woning later of voor minder verkocht kan worden dan verwacht, of dat de bouw vertraging oploopt. Valt de verkoopopbrengst tegen, dan vult u het tekort zelf aan of regelt u een andere oplossing die de bank goedkeurt. Valt de opbrengst juist mee, dan kunt u het extra bedrag meestal gebruiken om uw nieuwe hypotheek te verlagen.

De rente op de overbruggingshypotheek kan fiscaal aftrekbaar zijn, als de lening voor de eigen woning wordt gebruikt en aan de fiscale voorwaarden wordt voldaan.

Een rekenvoorbeeld

Uw huidige woning is verkocht voor € 450.000 en wordt over twaalf maanden overgedragen. Na aftrek van de resterende hypotheek (€ 250.000) en verkoopkosten (€ 10.000) blijft er € 190.000 netto-overwaarde over.

Uw nieuwe appartement kost inclusief meerwerk en overige kosten € 570.000. Dat financiert u met:

•      € 190.000 overbruggingshypotheek;

•      € 380.000 reguliere hypotheek.

Voor de aankoop zelf is in dit voorbeeld dus geen spaargeld nodig. Voor de tijdelijke dubbele woonlasten en een financiële buffer kan wel eigen geld nodig zijn, al kunnen de dubbele lasten soms (deels) worden meegefinancierd. Meerwerk en overige kosten kunnen alleen worden meegefinancierd als daarvoor voldoende financieringsruimte is.

Bij een rente van 5% kost de overbrugging € 791,67 bruto per maand, ofwel € 9.500 over twaalf maanden. Daar komen de lasten van uw oude en nieuwe hypotheek nog bij. Bij de overdracht lost u met de verkoopopbrengst uw oude hypotheek en de overbruggingshypotheek af. Wat overblijft is de reguliere hypotheek van € 380.000.

Dit voorbeeld gaat ervan uit dat de bank de volledige netto-overwaarde overbrugt en de totale financiering accepteert.

Ons advies

Laat vóórdat u bindende verplichtingen aangaat een complete berekening maken. Neem daarin ook een realistische verkoopopbrengst, meerwerk, uw tijdelijke en toekomstige maandlasten (inclusief VvE-bijdrage), een buffer voor vertraging en eventuele tijdelijke huisvesting mee. Laat bovendien doorrekenen wat een latere oplevering of een lagere verkoopopbrengst voor u betekent.

Heeft u vragen over overbruggen, of wilt u weten of een appartement in De Hoge Wei financieel bij u past? Neem gerust contact op met Commitment Verzekeringen voor een vrijblijvend gesprek.

Commitment Verzekeringen

T: 0488 - 48 10 95

E: administratie@commitmentverzekeringen.nl

W: www.commitmentverzekeringen.nl